2023年9月1日，上海、北京同時(shí)宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，北上廣深四個(gè)一線城市均開始全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
京、滬兩地住建委、央行分支機(jī)構(gòu)、國家金融監(jiān)管總局當(dāng)?shù)乇O(jiān)管局等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，上海、北京將在全市范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
房產(chǎn)新政前北京首套首付比例是普通住宅35%、非普通住宅40%，二套首付比例是普通住宅60%、非普通住宅80%。上海首套房首付比例不得低于35%，二套普通自住房首付比例不得低于50%、二套非普通自住房首付比例不得低于70%。
就在此前一日，8月31日，央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將全國首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
沉寂了許久的中介是最先活躍起來的人，他們紛紛在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了這個(gè)“重大利好”。
一位北京房產(chǎn)中介告訴南方周末記者，他連夜給客戶打了電話，告訴他們，“這是你們未來兩三年最好的機(jī)會(huì)，錯(cuò)過了就要做好以后賣不出去的心理準(zhǔn)備”。
一位上海中介告訴南方周末記者，她手里正在交易的兩個(gè)訂單都發(fā)生了變化。一單是保利西子灣的剛需房，總價(jià)320萬，貸款200萬。政策一出，客戶提出不考慮貸款，馬上全款過戶。主要就是擔(dān)心房東跳價(jià)，“這個(gè)房子原本就是撿漏房”。
第二單是改善型房源，總價(jià)六百多萬，掛了幾個(gè)月，意向客戶正在看房，消息一出，業(yè)主要求加價(jià)20萬。
這位中介解釋，像保利西子灣這樣的剛需房，很大一部分客戶群體就是剛剛來上海定居的外地人，如畢業(yè)不久的大學(xué)生、做小生意的小夫妻。
過去，上海執(zhí)行的政策是，只要在全國范圍內(nèi)有貸款記錄，在上海購房就算是二套。這部分群體中很多都在外地有貸款記錄，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，這部分群體的購買力就被釋放出來了，是剛需房的新增客戶。
改善型群體則是意料之中受影響最大的一部分人，過去只能買兩三百萬元的房子，現(xiàn)在賣掉自己的老破小，可以加杠桿買一個(gè)面積更大的房子。
北京情況也類似。一位北京中介告訴南方周末記者，他這兩天的看房都排滿了，主要有兩部分客戶，原本計(jì)劃買三四百萬老破小的剛需客戶，如今對(duì)學(xué)位有了要求，可以加價(jià)200萬買海淀帶學(xué)位的剛需房。
另一部分是改善型住房的客戶，這里面很大一部分人是買新房的，“幾個(gè)新樓盤今天都賣爆了”，他向南方周末記者分享了幾張照片，9月1日晚上十點(diǎn)鐘有新樓盤的大廳仍然坐滿了人。
這些新樓盤紛紛貼出營銷海報(bào)，主打“漲價(jià)”預(yù)期。據(jù)界面新聞報(bào)道，位于北京通州的項(xiàng)目招商璀璨公元宣布從9月2日起全線上調(diào)價(jià)格2%。金地壹街區(qū)項(xiàng)目宣布“自9月4日起所有特價(jià)房源、折扣全部收回”。華潤置地位于北京的長安潤璟項(xiàng)目也打出了“72小時(shí)不打烊”的標(biāo)語。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方周末記者表示，從政策影響看，肯定是“利好改善，刺激剛需”。
他解釋，過去“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京、上海的二套房基本都是70%-80%的首付比例。另外，只要任何其他城市有過房貸記錄，哪怕是18線小縣城貸款過，也沒有三成半或四成成首付名額了，必須五六成首付起步。
按北京此前的政策，以普宅而言，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600萬元計(jì)算，那就是在首付階段可以少支出150萬元。
如果是非普通住宅，首付分別是首套40%，二套80%，一套600萬的房子，首付可以少240萬。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政，對(duì)于改善類需求將帶來切實(shí)作用。從北京近年來的二手房市場看，改善類需求超過半數(shù)。
張大偉判斷，“未來兩個(gè)月，北京上海的房價(jià)有望上漲10%，二手房成交量有望單月在8月份的基礎(chǔ)上上漲100%，但進(jìn)入10月后，市場可能逐漸消化存量需求、再次平穩(wěn)”。
來源：南方周末
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